“整個市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。目前形勢下，房企最重要的是現(xiàn)金流。有現(xiàn)金流就不會出問題，不僅是安全的，還可以趁別人活不下去的時候收并購。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經(jīng)濟報道記者說。
就在萬科喊出“活下去”口號同時，有幾項數(shù)據(jù)值得關注：第一，截至目前，發(fā)布2018年前9月銷售業(yè)績的房企超過26家，合計銷售額達到3萬億，平均同比上漲幅度達到37.3%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的26家房企中，9個月銷售額破千億的房企多達10家；第二，2018 年 1-9 月，碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以 1163 億元穩(wěn)居第二位，保利以869億元位居第三位，三家房企的拿地金額均超800億，碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業(yè)。TOP10 企業(yè)1-9月拿地總金額達6994億元，占TOP50企業(yè)的45.1%，較1-8月占比上升0.6個百分點。
硬幣都有兩面性，市場低迷期反而也是大房企提升市場份額最好的時期。10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。不僅如此，數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。
降價與業(yè)績新高同在
就在萬科喊出“活下去”口號后，房地產(chǎn)市場彌漫著悲觀情緒。不過，當前房地產(chǎn)市場復雜形態(tài)超過了以往每輪調(diào)控周期。硬幣的一面是降價，另一面是標桿房企業(yè)績再創(chuàng)新高。
上海浦東碧桂園南郡項目一期業(yè)主曾偉（化名）內(nèi)心非常不平衡。原因是他才購置的房產(chǎn)不足兩月就降價了。
8月18日，曾偉以3.5萬元/平方米購置了該項目一套房產(chǎn)。但國慶促銷期間，曾偉通過中介（分銷商）了解到，該項目已降至2.8萬元/平方米。“一共三十套，碧桂園聲稱是員工內(nèi)部價格。一直以來碧桂園方否認這個活動的存在。”曾偉說。
不僅碧桂園。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，包括萬科、泰禾等房企在內(nèi)，均在近期以小幅降價方式試探市場反應。據(jù)相關爆料，10月2日，40多個業(yè)主集體在景德鎮(zhèn)“碧桂園-昌南府”售樓部維權，在現(xiàn)場異口同聲高喊要退房。
房產(chǎn)經(jīng)紀人反饋，碧桂園昌南府一期成交價格基本都在1萬多元/平方米。如今，8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響，恒大悅府目前售價也已降為9000元/平方米左右。10月4日，上饒碧桂園信州府也因價格從1萬元/平方米降到7000元/平方米，遭到業(yè)主維權。據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀人介紹，率先降價的并非碧桂園，而是當?shù)亓硪粯潜P。該樓盤以6000元/平方米起開盤，因此引發(fā)了碧桂園等一系列樓盤降價。
因規(guī)模巨大，龍頭房企的市場敏銳度往往高于同行。不過，部分市場的低迷并非代表全部?！罢麄€市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。全國所有城市中，下降的城市占比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概占50%，我覺得這不能反映整體情況。”歐陽捷說。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至日前，發(fā)布2018年前9月銷售業(yè)績的企業(yè)合計超過26家。 9月銷售依然處于高位，26家企業(yè)合計9月單月銷售3789億。前9月，這26家房企合計銷售額達到了3萬億，平均同比上漲幅度達到了37.3%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的26家房企中，9個月銷售額就破千億的企業(yè)多達10家。
“從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，全國房地產(chǎn)市場蛋糕還在做大，這些大型房企跟著全國大勢水漲船高。在全國市場份額保持正常的情況下，大企業(yè)的增速更高，因為大企業(yè)的增速要明顯超過全國平均水平。從這兩方面講，這20家企業(yè)的銷售額仍在增長都是合乎情理的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
哭聲背后：擴張賽不停歇
歐陽捷認為，市場降溫時更是市場的洗牌期。“今年很多房企的銷售業(yè)績還是比較好的，特別是大的房企。我們在2015年做過預測，90%的小房企會退出地產(chǎn)江湖，百強房企會占據(jù)市場份額的50%以上，這個預測去年已經(jīng)兌現(xiàn)了，未來中小房企會加速推出地產(chǎn)江湖是一個必然的趨勢。”
值得關注的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三季度以來土地市場降溫顯著，企業(yè)拿地愈發(fā)謹慎，但強者恒強的格局未變。從1-9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，土地資源仍傾向規(guī)模房企，銷售TOP10房企獲得半數(shù)土地，新增貨值在百強占比達到53%，較1-8月增長3個百分點，且比銷售集中度高出8個百分點，規(guī)模增長潛力仍在。TOP30以后的企業(yè)，各梯隊銷售集中度高于貨值集中度，在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下，未來生存環(huán)境不容樂觀，可以預見競爭將更加激烈?？傮w而言，未來TOP100房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，中小企業(yè)差距將越拉越大。
另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)保持排行榜冠軍、亞軍、季軍地位。2018 年 1-9 月，碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以 1163 億元穩(wěn)居第二位，保利以 869 億元 穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超 800 億，碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業(yè)。
龍頭房企在土地市場的優(yōu)勢凸顯，土地資源集中度加速提升。碧桂園 9 月控制拿地節(jié) 奏，新增土儲主要分布在佛山、惠州等地，其中，碧桂園為發(fā)展機器人業(yè)務在佛山以底價 13.4 億拿下一宗自持比重較高地塊；萬科 9 月拿地力度不減，繼續(xù)通過招拍掛積極拓儲，月內(nèi)獲得江門蓬江里村舊村改造項目；保利9月拿地力度有所下降。其中，保利以17.4億元拿下西安灃東新城征和路地塊。
客觀來講，歐陽捷認為，“具體來看，我們認為今年樓市將回歸零增長區(qū)間，即主要指標在正負百分之三以內(nèi)，少數(shù)指標可能在百分之五左右，不可能一刀切，比如因庫存不足，房地產(chǎn)新開工面積可能增長，而且可能會呈現(xiàn)比較高的增長速度，但是銷售面積可能會回到零增長的區(qū)間之內(nèi)。就整體情況來看，房價漲多降少，銷售額可能會在5%左右，銷售面積可能會在3%以內(nèi)。”
楊紅旭也判斷，四季度預計全國銷售面積會由正
增長轉為負增長，2018年相比2017年全年數(shù)據(jù)銷售面積很可能會出現(xiàn)下降，但由于全國房屋均價還在小額增漲，銷售金額從目前來看仍在增長，但2019年增長還是下降還不能確定。
“以萬科為代表的房企及時向社會傳遞‘哭聲’，正是為了讓自身更好‘活下去?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，房企追求規(guī)?；痛蛘鄞黉N兩者之間并不矛盾，追求規(guī)模化是行業(yè)集中化表現(xiàn)，也是品牌房企考慮未來長遠發(fā)展的舉措。打折促銷則是應對當前樓市現(xiàn)狀，市場化“修正”價格的正常表現(xiàn)。受慣性影響房企開發(fā)投資還將維持一定增速，但土地市場將進一步降溫，四季度土地的流拍或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。（來源：21世紀經(jīng)濟報道）
